Определение кадастровой стоимости какой-либо недвижимости зависит от расположения и престижности района, в котором находится объект, а также от того, какая инфраструктура его окружает. В каких же случаях необходимо определить кадастровую стоимость земли?
Данная процедура может быть необходима, если участок продается, делится в судебном порядке, наследуется, с его помощью рассчитывается налог на собственность. Если собственник не согласен с приведенной стоимостью, то он вправе обратиться в специально созданную комиссию по переоценке стоимости или напрямую в суд.
Если проводить кадастровую оценку вместе с независимым экспертом, то можно сильно понизить налог, накладываемый на собственность или же увеличить компенсационные выплаты. Заказывая кадастровую оценку важно убедиться, что данная компания состоит в членстве СРО, имея все важные разрешения и лицензии. Специалисты, кадастровые инженеры, работающие с клиентом, в обязательном порядке должны быть занесены в Единый реестр.
В 2016 году впервые был принят закон, по которому собственников вынудили платить налог на свою недвижимость, стоимость которой определяется при помощи кадастровых специалистов. При этом, зачастую, выставленная экспертами цена в несколько раз превосходит рыночную на тот момент.
Что же такое кадастровый объект и как его рассчитать в денежном эквиваленте? Абсолютно любой объект в недвижимости можно выразить в деньгах.
Есть два вида стоимости:
- Рыночная стоимость (РС). Цена, за которую объект может быть куплен, при этом учтены все его особенности и взята во внимание ситуация на рынке;
- Кадастровая стоимость (КС). Установленная цена, объективная с точки зрения государства.
Кадастровая стоимость, по приказу, не должна быть выше рыночной. Однако, очень часто, именно это правило подлежит нарушениям. Это происходит из-за неверно выбранных методик расчета, либо же из-за ошибок в расчетах. Грозит это денежными потерями, так как именно КС – это некая точка начала, от которой рассчитываются все налоги (на недвижимость, на продажу недвижимости), считается арендная ставка и прочее.
Делать новую оценку КС недвижимости нужно делать не чаще одного раза в 2 года (для Москвы, Севастополя и Петербурга), для других городов России – не чаще одного раза в 3 года. И не реже, чем раз в пятилетку.
Определяют кадастровую стоимость обычно по трем этапам:
- Принимается решение о начале проведения оценки;
- Этап непосредственно оценки недвижимости;
- Полученные результаты утверждаются в Едином государственном реестре.
Оценивая недвижимость, кадастровый эксперт не берет во внимание каждый объект как индивидуальный предмет. Они распределяются на группы, соединенные общими признаками.
Существует несколько методов, использующихся в массовой оценке:
- Сравнительный метод. В нем цена складывается из осуществленных сделок по купле-продаже недвижимости в определенном регионе (или районе) аналогичных объектов. Это наиболее популярный подход.
- Доходный метод. Цена рассчитывается по возможному доходу, например, если дом будет сдаваться в аренду.
- Затратный метод. Особенно актуальный подход для расчета цены земель, принадлежащих не одному человеку и находящихся в общем пользовании. Здесь практически невозможны доходы, но учитываются возможные затраты.
- Комбинированный метод. В нем сочетаются черты всех трех вышеописанных подходов. Используется для оценки объектов, которые не подходят под общепринятые нормы.
После проведения данных методов вычислений, появляется УПКС (что означает условную рыночную цену на 1 квадратный метр земли для определяемой группы). Конечная кадастровая стоимость далее рассчитывается несложно – нужно УПКС перемножить с количеством квадратных метров имеющейся земли.
Для того, чтобы выяснить стоимость своего участка, очень часто не нужно обращаться в компании, так как предыдущие жители уже делали это (если срок оценки не больше 5-и лет). Для этого достаточно обратиться в Росреестр и назвать кадастровый номер участка (или же адрес того объекта, стоимость которого необходимо узнать).
Информация, предоставляемая Росреестром – бесплатна. Однако же, если помимо основных параметров, нужна выписка об особых характеристиках и правах, которые зарегистрированы на участке, то нужно будет заплатить 250 или 400 рублей (в зависимости от того, какого формата документ нужно получить – электронную версию или бумажную).